Nieuwbouw of bestaande bouw in Spanje: garanties en legaliteit

Wilt u een huis kopen in Spanje? Dan is een van de eerste keuzes die u maakt die tussen nieuwbouw en bestaande bouw. Een nieuwbouwwoning biedt het voordeel dat alles nieuw wordt opgeleverd en er wettelijke garanties gelden. Bij bestaande bouw kunt u vaak direct zien wat u koopt, maar is het extra belangrijk om de juridische en bouwkundige situatie goed te controleren. Beide opties hebben hun eigen aandachtspunten. Vooral op het gebied van garanties, vergunningen en bewoonbaarheid zijn er belangrijke verschillen. Waar moet u rekening mee houden voordat u een keuze maakt?

Welke garanties gelden bij nieuwbouw in Spanje?

Voor Spaanse nieuwbouwwoningen zijn verschillende wettelijke garanties vastgelegd in de Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Deze wet regelt onder andere de verantwoordelijkheden van partijen die betrokken zijn bij de bouw en kent verschillende garantietermijnen voor gebreken. Een bekende garantie is de seguro decenal, een tienjarige verzekering voor bepaalde ernstige constructieve gebreken die de stabiliteit en stevigheid van het gebouw aantasten.

Daarnaast kent de LOE kortere termijnen voor andere soorten gebreken. Zo geldt er in algemene zin een termijn van drie jaar voor bepaalde gebreken die de bewoonbaarheid beïnvloeden en één jaar voor gebreken in de afwerking waarvoor de bouwer verantwoordelijk is. Deze garanties betekenen niet dat ieder probleem met een nieuwbouwwoning automatisch wordt vergoed. Het type gebrek, het moment waarop het ontstaat en de verantwoordelijke partij zijn onder andere van belang.

Oplevering en het certificado final de obra

Bij de afronding van een nieuwbouwproject speelt het certificado final de obra een belangrijke rol. Met dit document verklaren de verantwoordelijke technische professionals dat de werkzaamheden zijn voltooid volgens het goedgekeurde bouwproject en de daarvoor geldende eisen. Het certificaat is daarmee een belangrijk onderdeel van de formele afronding van de bouw en vormt de basis voor verschillende administratieve vervolgstappen. Controleer bij de aankoop van nieuwbouw daarom niet uitsluitend hoe de woning fysiek is afgewerkt. Ook de documenten rondom de bouw en oplevering verdienen aandacht. Een onafhankelijke advocaat kan nagaan of de benodigde stukken aanwezig zijn en aansluiten op de woning die u koopt.

Licencia de primera ocupación voor de eerste bewoning

Een ander belangrijk document is de licencia de primera ocupación, oftewel de vergunning voor eerste bewoning. Deze wordt doorgaans door de gemeente afgegeven nadat is vastgesteld dat een nieuw gebouw aan de relevante eisen voldoet en overeenkomt met het goedgekeurde project. De vergunning kan belangrijk zijn voor het rechtmatig in gebruik nemen van de woning en voor praktische zaken die daarmee samenhangen. De precieze procedure en benaming kunnen per autonome regio en gemeente verschillen. Vraag bij nieuwbouw daarom welke documenten voor de eerste bewoning zijn afgegeven of nog moeten worden afgegeven.

Aanbetaling en de bankgarantie

Koopt u een nieuwbouwwoning voordat deze is voltooid? Dan is het gebruikelijk dat u gedurende het bouwproces bedragen vooruitbetaalt. Daarbij is het belangrijk om te controleren hoe deze betalingen zijn beschermd. Voor vooruitbetaalde bedragen gelden in Spanje wettelijke beschermingsregels. Een bankgarantie, oftewel aval, of een daarvoor bestemde verzekering kan ervoor zorgen dat vooruitbetaalde bedragen onder de daarvoor geldende voorwaarden worden terugbetaald wanneer de aannemer zijn verplichtingen niet nakomt, bijvoorbeeld als de woning niet wordt opgeleverd. Controleer voordat u geld overmaakt welke garantie op uw betaling van toepassing is en of de gegevens overeenkomen met uw woning en overeenkomst. Laat ook de voorwaarden van de garantie onafhankelijk beoordelen.

Welke risico’s kent bestaande bouw?

Bij bestaande bouw spelen andere aandachtspunten. De woning staat er al, waardoor u de staat ervan kunt bekijken of bouwkundig kunt laten onderzoeken. Dat betekent echter niet automatisch dat alle aanwezige bouwwerken juridisch correct zijn geregistreerd. Een aanbouw, zwembad, dakterras of verbouwde garage kan bijvoorbeeld zonder de juiste vergunning zijn gerealiseerd. Ook kunnen de werkelijke situatie, het kadaster en het eigendomsregister van elkaar verschillen. Daarnaast kunnen er lasten of schulden aan de woning verbonden zijn. Een bouwkundige inspectie kan daarnaast inzicht geven in de fysieke staat van het pand.

Bij bestaande woningen kunt u ook te maken krijgen met de cédula de habitabilidad. Dit document bevestigt in regio’s waar het wordt gebruikt dat een woning voldoet aan bepaalde minimale eisen voor bewoning. De regels rondom dit document verschillen binnen Spanje. Niet iedere autonome regio hanteert dezelfde procedure of verplichtingen. De aanwezigheid, geldigheid of noodzaak van een cédula kan relevant zijn bij de aankoop en bij bepaalde administratieve procedures. Controleer daarom welke regels gelden op de locatie waar u een woning wilt kopen.

Nieuwbouw of bestaande bouw kiezen?

Nieuwbouw biedt wettelijke garanties en moderne voorzieningen, maar vraagt extra aandacht voor de ontwikkelaar, opleverdocumenten en bescherming van vooruitbetalingen. Bij bestaande bouw heeft u meer zicht op de woning zoals deze er daadwerkelijk staat, terwijl controle op verbouwingen, vergunningen, registraties en bewoonbaarheid belangrijk is. Welke optie het beste bij u past, hangt af van uw wensen en de specifieke woning. Wilt u een woning kopen of bestaande woningen bekijken om te investeren in vastgoed in Spanje? Ontdek dan het huidige aanbod aan koopwoningen en neem bij interesse direct contact op met de verkopende partij.

De informatie in dit artikel is zorgvuldig samengesteld. Wet- en regelgeving, tarieven en voorwaarden kunnen echter wijzigen. Controleer daarom altijd de actuele situatie voordat je hier beslissingen op baseert.